Bedeutung "Geschossflächenzahl

    Hallo zusammen,


    da sich gefühlt recht viele Juristen hier rumtreiben, gibt es ggf. jemanden, der sich im Baurecht auskennt und zumindest allg. was dazu sagen kann (ich weiß, es hängt dann immernoch von den konkreten Vor-Ort-Vorgaben ab):


    Es ist im Gebiet eine "Geschossflächenzahl" (GFZ) von 0,8 vorgesehen.


    Haus hat Erdgeschoss, 1. und 2. Etage mit je 50 qm. Grundstück ist 150 qm. Also GFZ schon bei 1,0. Da 70er Jahr wurde das wohl so beim ursprünglichen Bau schon hingenommne.


    Es wird ein Anbau beantragt mit 20 qm. In dem Antrag wird versehentlich die 2. Etage nicht mit angegeben (ist ausgbaut und bewohnbar - aber gggf. davon ausgegangen, dass nicht ausgebaut, da unterm Dach). Demnach nur 50+50+20 = 120 qm. GFZ dann "nur" 120 durch 150 = 0,8....also passt.


    Bei richtiger Angabe wäre das ja 170 durch 150 = 1,13...was ja doch immerhin 0,33 mehr ist als 0,8.


    Weiß einer, was das für Auswirkungen hat?


    Hätte man wohl eine Ausnahmegenhemgiung wg. der Überschreitung gebraucht.,..kriegt man die nur bis zu einer bestimmten Überschreitung.


    Hat sowas ggf. auch Auswirkungen darauf, ob man einen Stellplatz braucht oder nicht?


    Wie gesagt, geht nur ums allg.

    Die glücklichen Zeiten der Menschheit sind die leeren Blätter im Buch der Geschichte.

    Das denk ich auch nicht, aber ggf. gibts da so grobe Richtlinien wie "10-20 % ok, 20-30 % im seltenen Ausnahmefall, über 30 % geht eigentlich nicht).

    Die glücklichen Zeiten der Menschheit sind die leeren Blätter im Buch der Geschichte.

    hi

    deine GFZ beträgt bei 2x50qm Geschossfläche --> 0,66

    Wenn du wissen willst, wie viel Geschossfläche du max auf dem grundstück haben darfst dann...

    150m² x 0,8 = 120m²

    Stellplätze ist abhängig von der Anzahl der Nutzungseinheiten

    --> wenn z.B. das EG und OG zweit getrennte Wohnungen haben, dann benötigst du zwei Stellplätze


    ... 20qm =Terassenüberdachung? :)


    Zum Thema Ausnahmen und Befreiungen muss es eine Rechtsgrundlage geben.

    Abhängig ob es deine LBO oder der Bebauungsplan zuläßt.

    Die GFZ regelt die Bebauungsdichte eines Grundstücks oder Wohngebiets.

    Wird schwer da was zu bekommen; ... aus Erfahrung.


    Wobei 150/120 = 0,8 ...sollte also passen


    Grüße

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    Zitat von tzuiop

    Zählt denn der Dachboden voll mit den ganzen 50m²? Vielleicht gibt es bei der Geschossflächenzahl auch Abzüge wegen der Dachschrägen, wie bei der Berechnung der Wohnfläche für Mietwohnungen?

    da kommt es drauf an, ob es als Vollgeschoss gesehen wird.

    ist aber von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich

    Hallo, erstmal vielen Dank.


    Aber bitte nicht mit den Zahlen oder Gegebenheiten "jonglieren".


    Die GFZ ist mit 0,8 vorgegeben.


    Die Häuser wurden Anfang der 70er gebaut. Da war ggf. das Dachgeschoss, welches die Dachschrägen beinhaltet noch nicht ausgebaut. Jetzt sind das aber "vollwertige" Räume (Kinderzimmer, Büro, Flur). Demnach 3 x 50 = 150 sind schon da.


    Dadurch bereits jetzt bei 150 qm Grund eine GFZ von 1,0....also schon 0,2 mehr durch den "Altbestand" (dürfte halt nie jemand interessiert haben, wenn man die oberste Etage irgendwann ausgebaut hat....sowas zeigt man wohl nicht unbedingt na).


    Geht auch nicht um eine Terassenüberdachung (hatte Anbau geschrieben). Also Vergrößerung des Wohnzimmers mit Decke und Wänden.


    Daher dann 170 qm zu 150 = 1,13.


    Einzige Frage wäre daher: Was passiert wenn eine GFZ von 0,8 vorgegeben ist, ich aber eine Überschreitung auf 1,13 habe/beantrage?


    Ich dann ja die GFZ um 0,33 überschritten. Demnach fast 50 %.


    Ausnahme überhaupt möglich, oder gleich lassen, da aussichtslos.

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    Soweit ich mich erinnern kann, ist eine Überschreitung der gfz um 50% möglich, jedoch darf die gfz nie höher sein als 0,8.

    Falls das Dach ohne Baugenehmigung ausgebaut wurde, könnte sich die Gebäudeklasse des Bauwerks sich ändern und du bräuchtest eine 2ten Rettungsweg aus dem Dachgeschoss.

    Beim Bauamt anrufen. Vielleicht ist es aus rein Brandschutztechnischen Gründen eine Überschreitung nicht möglich.


    Wie hier schon geschrieben wurde. Örtliche Gegebenheiten sind verschieden. Die korrekte Antwort bekommst du von deinem Bauamt. Anrufen und höflich Nachfragen kostet nichts.

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    Ich wäre bei der Anfrage allerdings vorsichtig, damit Du nicht schlafende Hunde weckst.

    Ich habe von einem Fall gehört, wo jemand offiziell einen Bauantrag stellte für eine Überdachung am Haus. ( viele Nachbarn hatten auch schon eine) Die Überprüfung vom Amt ergab, dass alle Überdachungen unrechtmäßig erstellt worden waren, mit dem Ergebnis, dass alle in der Nachbarschaft abgerissen werden mussten….

    Auch wieder war. Anonym etc. anrufen? Jemand anderen Fragen? Bauträger/Firma? Jemanden mit Erfahrungswerten?

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    Zitat von gab62

    Ich wäre bei der Anfrage allerdings vorsichtig, damit Du nicht schlafende Hunde weckst.

    Ich habe von einem Fall gehört, wo jemand offiziell einen Bauantrag stellte für eine Überdachung am Haus. ( viele Nachbarn hatten auch schon eine) Die Überprüfung vom Amt ergab, dass alle Überdachungen unrechtmäßig erstellt worden waren, mit dem Ergebnis, dass alle in der Nachbarschaft abgerissen werden mussten….

    Wobei der Rückbau verhältnismäßig sein muss wenn keine Fahrlässigkeit nachgewiesen werden kann.

    Hier ist drauf zu achten, dass Terrassen nicht zur gfz gezählt werden ...nebenanlage soweit ich das noch weiß.

    Falls der Änderung genehmigungsfähig sein sollte, dann kann man den Antrag nachreichen.

    Alles wahr, dass Problem ist eigentlich Folgendes:


    Das geht um ein Nachbargrundstück. Die haben den Anbau bereits.


    Bei dem Antrag letztes Jahr haben die die 2. Etage "unterschlagen" und kamen damit dann mit den Anbau auf eine GFZ von 0,82.

    Knapp drüber 0,8 ...hat das LRA dann nicht interessiert.


    Haben da quasi schon "geschummelt" und keine Ausnahme beantragt (ob die durchgegangen wäre oder nicht - wer weiß).


    Hab damals schon drauf hingewiesen, dass das m.E. nicht korrekt ist. Ist aber eigentlich ja den ihre Sache. Haben Sie aber nicht korregiert.


    Jetzt wird eine Gaube geplant, was natürlich heißt, dass in den Antrag dann ja letztlich spätestens dann, da ja die Gaube im 2. Geschoss, die "fehlenden 50qm" angegeben werden müssten, was dann zu einer GFZ von 1,15 führt - die ja eigentlich zeitlich durch den Anbau erst erreicht wurde).


    Da haben die m. E. nur 2 Möglichkeiten:

    1. Jetzt dann bei der Gaubenplanung angeben, dass jetzt erst der komplette Dachausbau mit gemacht wird..würde dann ja die Gefahr mit sich bringen, dass nicht nur die Gaube nicht genehmigt wird, sondern das auch gesagt wird: Ihr habt mit dem Anbau unten die 0,8 schon erreicht...,Mit Ausbau oben seid ihr bei 1,13.....geht nicht...was dann? Komplette Etage räumen?
    2. Wovon ich fast ausgehe/befürchte: Die Unterschlagen es wieder und geben, da ja Gaube ggf. nur die Gaube als Erweiterung an, was dann statt 50 qm ggf. nur 10 qm mehr wird (so als Teildachausbau - ob es das überhaupt gibt oder sowas das LRA "glaubt" mal dahingestellt).

      Da gehts mir dann schon darum, wie ich mich da verhalte. Da hab ich da schon irgendwann bedenken, dass ein zweites mal zu unterschreiben, quasi wissentlich, dass das ja nicht stimmt.

      Teils denk ich mir: Ne, also das dann bitte schon richtig. Wer meint, beim 1. mal beschummeln zu müssen und er es dann noch ein 2tes mal machen will, muss halt die Konsequenzen tragen.

    Die glücklichen Zeiten der Menschheit sind die leeren Blätter im Buch der Geschichte.

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    Zitat von lulu
    Zitat von gab62

    Ich wäre bei der Anfrage allerdings vorsichtig, damit Du nicht schlafende Hunde weckst.

    Ich habe von einem Fall gehört, wo jemand offiziell einen Bauantrag stellte für eine Überdachung am Haus. ( viele Nachbarn hatten auch schon eine) Die Überprüfung vom Amt ergab, dass alle Überdachungen unrechtmäßig erstellt worden waren, mit dem Ergebnis, dass alle in der Nachbarschaft abgerissen werden mussten….

    Wobei der Rückbau verhältnismäßig sein muss wenn keine Fahrlässigkeit nachgewiesen werden kann.

    Hier ist drauf zu achten, dass Terrassen nicht zur gfz gezählt werden ...nebenanlage soweit ich das noch weiß.

    Falls der Änderung genehmigungsfähig sein sollte, dann kann man den Antrag nachreichen.

    Wie gesagt, nirgends steht was von einer Terasse...geht um eine Wohraumerweiterung.....mit Wänden und Betondecke.

    Die glücklichen Zeiten der Menschheit sind die leeren Blätter im Buch der Geschichte.

    Zitat von Alfgard
    Zitat von lulu

    Wobei der Rückbau verhältnismäßig sein muss wenn keine Fahrlässigkeit nachgewiesen werden kann.

    Hier ist drauf zu achten, dass Terrassen nicht zur gfz gezählt werden ...nebenanlage soweit ich das noch weiß.

    Falls der Änderung genehmigungsfähig sein sollte, dann kann man den Antrag nachreichen.

    Wie gesagt, nirgends steht was von einer Terasse...geht um eine Wohraumerweiterung.....mit Wänden und Betondecke.

    Zusammengefasst:

    Eg 50qm

    Og 50qm

    Dg ? Vollgeschoss?

    Anbau ist wie groß?


    ...hattest du in einem anderen Beitrag nicht was von einer Terrasse gesagt?

    Was musst Du denn unterschreiben - dass Dich die Gaube nicht stört?


    Woher sollst Du offiziell wissen, dass der Nachbar Angaben unterschlagen hat? Ich seh Dich da in gar keiner Verantwortung…


    Und wenn das Bauamt bei Beantragung einer Dachgaube sich nicht fragt, ob denn wohl das Dachgeschoss genutzt werden soll und das nicht mal eben selbst überprüft mit der GFZ, dann hat der Nachbar wieder Glück gehabt.


    Kann natürlich sein, dass Du nicht möchtest, dass der Nachbar damit „durchkommt“ -

    Dann steckst Du natürlich in einem Dilemma ;)….

    Ja aber das ist bei uns ;)

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    Nachbarzustimmung wg. Abstandsflächen Ausnahme etc


    Wir haben das gleiche Haus😉 bzw das Eckhaus mit größerem Grundstück. Und wir haben die Gaube beantragt und genehmigt bekommen und haben alles korrekt angegeben. Daher weiss ich halt, dass das nicht stimmt


    Ich stimme halt dem Antrag zu, obwohl ich pos. weiss, dass die Angaben darin nicht stimmen.

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    Danke 1

    Bei Abstandsflächenverletzung ist eigentlich eine eingetragene Baulast notwendig. Eine einfach Zustimmung des Nachbarn reicht glaube ich nicht aus.

    Beim Bauantragsverfahren muss der Nachbar auf das Verfahren hingewiesen werden und hat 4 Wochen Zeit sich zu äußern. Spätestens da könntest du darauf hinweisen.... oder halt direkt zur unteren Baurechtsbehörde und "dich beschweren".

    Klar... Wenn er das Dachgeschoss nicht angibt, dann gibt es keinen Grund, dem Verfahren zuzustimmen. Vorausgesetzt, dass Dachgeschoss ist ein Vollgeschoss. Ist es keins, dann wird es nicht zur GFZ Bestimmung hinzugezählt und es ist alles in Ordnung.

    Ja ist "Vollgeschoß", hatten wir seinerzeit extra bei uns klären lassen/müssen.


    Mir ist das ja egal, ob sie es dann kriegen oder nicht. Vielleicht ist meine "Denkweise" auch anders.


    Ich mach doch eine Baugenehmigung, damit ich mich bzgl. der Zulässigkeit absegne. Da müssen natürlich die Angaben im Antrag korrekt sein, damit die Baubehörde korrekt entscheiden kann. Wenns dann halt nicht geht, dann geht es halt nicht. Wenn ja, dient das ja auch der eigenen Absicherung.


    Aber wenn ich dann eh schon mit den Zahlen "spiele", wie es mir passt und nicht wie es tatsächlich ist, also die Baubehörde nicht über die eigentlichen Gegebenheiten entscheidet. dann kann ich es auch gleich sein lassen und einen Schwarzbau hinstellen.


    Wg. Abstandsflächen bin ich eh mal gespannt, da es keine "normale" Mittelgaube ist, sondern diese links auf der Außenmauer bis zur Mitte geht. Das haben wir bei uns hinbekommen, weil unser Grundstück links noch die Garage ist und damit die Gaube dennoch komplett auf unserem Grundstück die Abstandsflächen einhält. Wir brauchten daher weder eine Ausnahmegenehmigung von links noch rechts.


    Die Idee hat den Nachbarn halt so gut gefallen, da man dann da oben links ein Bad rein kriegt, und rechs noch ein Zimmer hat, dass die das auch gerne machen wollen. Also die Gaube direkt als "Grenzbau" an unser Haus oben rauf. Ob das da überhaupt geht von den Abstandsflächen.


    Und dann kommt ja noch, auch wenn wir zustimmen (was wir wohl machen würden), die Frage der Beeinträchtigung von Licht, Luft etc.


    Das sieht m. E. schon komisch aus: Eckhaus mit Gaube am Eck, die zweite Hälfe vom Haus normales Dach und dann wieder Gaube direkt an der Grenze "hoch". Da ist dann qausi eine "Lücke", wo sich bei uns auch noch ein Dachflächenfenster befindet.


    Ich würde da nie jemanden anschwärzen und wenn es geht, dann geht es und wir würden auch zustimmen. Aber wenn dann das eigentlich nur klappt, weil "Schmuh" betrieben wird.....

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    Einmal editiert, zuletzt von Alfgard ()

    Wenn der Nachbar beim letzten Antrag falsche Tatsachen vorgetäuscht hat und auf Grund dessen die Genehmigung für den Anbau bekommen hat, dies aber jetzt rauskommt, dann wird er keine weitere Genehmigung erhalten und den Anbau, sofern er die GFZ damals bereits überschritten hat, ebenfalls zurückbauen müssen. Bestandsschutz hat es noch nicht.


    Die Anzahl vollausgebauter Stockwerke kann im Bebauungsplan ebenfalls festgesetzt sein. Wenn diese bei zwei liegt, er mit dem Dachgeschoss aber drei Vollgeschosse hätte, dann hat sich die Sache sowieso gegessen.


    Eventuell liegt bei euch aber auch kein Bebauungsplan vor, weil ihr euch im unbeplanten Innenbereich befindet. In diesem Fall muss sich das Haus nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Umgebung einfügen, wodurch der Spielraum größer wäre.


    Grundsätzlich liegt die Obergrenze der GFZ in reinen Wohngebieten bei 1.2. Darüber darf nicht gegangen werden. Wenn ich es richtig im Kopf habe, würde der Nachbar da noch knapp drunter liegen. Letztlich entscheidet das Bauamt, jedoch werden die nicht gerade erfreut darüber sein, wenn sie feststellen, dass die alte Baugenehmigung auf falschen Angaben fußt. Das könnte für den Nachbarn dann noch ein Nachspiel haben.


    Wie veruxan angemerkt hat, musst du, wenn der Nachbar den Grenzabstand von 3 Metern (in manchen Bundesländern 2.5 Meter) unterschreitet, eine Baulast für dein Flurstück im Grundbuch eintragen lassen, respektive dem zustimmen. Eine einfache Zusage von dir reicht da nicht, denn eine Baulast ist verpflichtend und kann theoretisch ja auch den Wert deines Grundstücks mindern, da sie dich einschränkt.


    Das Problem ist, dass an einem solchen Verfahren potentiell viele Behörden beteiligt sind, die nicht zwingend zusammenarbeiten. Das Bauamt genehmigt es dir, dann wird es abgesteckt, gebaut, eingemessen und am Ende landen die Daten beim Katasteramt oder beim Amt für Bodenmanagement in Hessen. Was mich jedoch wundert ist, dass beim Einreichen des Entwurfs nicht aufgefallen sein soll, dass es zweigeschossig ist. Der Antrag beim Bebauungsamt sollte ja eine Skizze mit Maßen enthalten.

    Man kennt mich aus "Ein Absatz kommt selten allein" und "Hör mal wer da tippt". Die Rolle meines Lebens hatte ich wohl 1987 an der Seite von Michael Douglas in "Wall of Text".

    Einmal editiert, zuletzt von fjaellraeven ()

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    Wundert mich alles...

    Immerhin muss der Architekt den Antrag anfertigen und unterschrieben. In BaWü muss zudem ein Vermesser den Nachweis der Abstandsflächen und sowohl grz als auch gfz berechen und "abstempeln".

    ... Keine Ahnung aus welchen Bundesland du kommst, ....

    Jupp bin aus Bayern. Das:


    "ein Vermesser den Nachweis der Abstandsflächen und sowohl grz als auch gfz berechen und "abstempeln".


    noch nicht untergekommen.


    Der Anbau wurde von einem Handwerker geplant, der wohl einen Architekten kannte, der dann auf "Zuruf" der Zahlen den Antrag angefertigt hat.


    Mich wundert das auch, dass das "durchrutscht". Das sind 6 Reihenhäuser, die alle entsprechend Erdgeschoss, 1 Etage und 2. Etage haben. Wir haben vor 5 Jahren einen Seitenanbau entsprechend mit der "richtigen" GFZ beantragt. Bei solchen Reihenhäusern sieht man eigentlich auf den ersten Blick, dass die Erdgeschoss, 1. und 2. Etage haben....da zu meinen, dass die 2. Etage, wo sogar noch ein Spitzboden drüber ist, mit 50 qm Grundfläche nicht ausgebaut sein sollte....wäre schon sehr naiv.


    Aber ist halt so.

    Was meint ihr denn mit "Baulast". Kenne Abstandsflächenübernahmen. Und das macht man ja meist nicht, weil das ja heißt, dass man selbst da nicht mehr bauen.


    Als die den Anbau gemacht haben (Grenzbebauuung), war das nur ne Zustimmung und die brauchten ne Ausnahme von den Abstandsflächen.


    Ist das bei "Dachbebauung" mit Gaube anders?


    Die sollten wohl froh sein, dass das mit dem Anbau geklappt hat und lieber keine "schlafenden Hunde" mit nem weiteren Antrag wecken.

    Die glücklichen Zeiten der Menschheit sind die leeren Blätter im Buch der Geschichte.

    Zitat von Alfgard

    Jupp bin aus Bayern. Das:


    "ein Vermesser den Nachweis der Abstandsflächen und sowohl grz als auch gfz berechen und "abstempeln".


    noch nicht untergekommen.

    in BaWü regelt das die LBOVVO Verfahrensverordnung zur Landesbauordnung das ein Lageplan mit den Inhalten (gfz, grz, Abstandsflächen, etc) eingereicht werden muss. Zudem regelt sie auch, wer den Lageplan anfertigt.

    § 4 Lageplan

    § 5 Erstellung des Lageplans durch Sachverständige

    keine Ahnung wie das in Bayern geregelt ist